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상가건물 임차인의 권리금 회수방해의 예외사유

문제되는 규정
상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) (2015. 5. 13. 법률 개정 시 신설된 조항)
① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
… (중략)…
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
… (중략)…
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

문제 되는 상황 
임대인이 종전 임대차 관계 종료 후 1년 6개월 동안 그 목적물을 영리목적으로 사용하지 않겠다고 선언하면서 신규 임대차계약 체결을 거절하는 경우 같은 조 제2항 제3호에 해당한다고 보아 제1항 제4호의 정당한 사유가 인정되는지가 문제됩니다.
이와 같은 문제가 발생하는 이유는 같은 조 제2항 제3호의 규정형식이 불완전하여 그 의미가 불명확할 뿐더러, 권리금에 관한 임차인의 권리를 부당하게 제한하는 것 아닌가 하는 의문이 있기 때문입니다.
① 주어 생략→누가 사용하지 아니한 경우에 정당한 사유에 해당한다는 것인지 불명확합니다.
② 과거형 기재 → 장래에 사용하지 않겠다고 선언하는 경우는 “사용하지 아니한 경우”라는 표현에 어울리지 않습니다.
③ 손쉬운 계약거절 → 임대인이 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않겠다는 의사표시를 하는 것만으로도 손쉽게 임차인의 신규 임대차계약 체결 요청을 거절할 수 있게 하는 효과가 있습니다.

서울서부지방법원 2019. 2. 15. 선고 2018가단 205479 판결
같은 조 제2항 제3호는 ‘임대인이 장래 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’로 해석함이 상당하다.
임차인이 임대차 기간 동안의 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 기간, 즉 임대차 기간 종료 후 1년 6개월 이상의 기간 동안, 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우, 즉 새로운 임대차계약을 체결하거나 자신이 임차인이 형성한 영업적 가치를 이용하면서 영업을 하지 않는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 입법목적에 반하지 않는다고 보아 예외를 인정한 것이다.
임대인이 영리목적으로 사용하지 않겠다고 주장할 경우 임차인으로서는 권리금을 회수하지 못하게 되는 등의 문제점을 내포하고 있기는 하다. 그러나 이는 국회의 법 개정을 통해 시정해야 할 일이지, 법원이 법률해석으로 바로잡을 것은 아니다.

참고1: 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정 시 개정문의 내용 및 해석
[개정문의 내용]
현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있음. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있음.
[개정문의 해석]
임대차 계약관계 종료로 목적물을 인도받은 후에 일정 기간동안 임대인이 그 목적물을 상업적으로 사용하지 않는다면, 설령 임대차 기간 중 임차인에 의해 형성된 경제적 이익이 있다고 가정하더라도, 임대인이 그 경제적 이익을 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되는 것은 아니라는 해석이 가능합니다.

참고2: 법무부 발간 “개정된 상가건물임대차보호법 Q&A 40선”의 Q20
임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있음.

김용갑 변호사
● 법무법인 린

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