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박동열 변호사 인터뷰

자산운용사를 설립하게 된 계기, 동기는 무엇인가요?
2008년 대형로펌 송무팀에서 변호사 생활을 시작했습니다. 그때부터 “나만의 비교우위는 무엇일까?”, “어떻게 전문성을 갖출 수 있을까?”라는 고민이 머릿속에서 떠나지 않았습니다. 그러다 6년 차 때 Cornell Law School로 유학을 가게 되었는데, 미국 로스쿨, 로펌에 대한 경험이 제 사고의 지평을 넓힌 것 같습니다. 말로만 듣던 변호사의 영역 확대, 그리고 그로 인한 수익창출의 기회를 다양한 시각에서 실감하였던 것입니다.

1년의 짧은 유학시절은 비교우위, 전문성에 대한 고민을 더욱 깊게 만들었습니다. 대학원 박사과정을 수료하였고, 학술지에 다수의 연구논문을 게재하면서 부동산공법 분야에 전문성을 쌓아갔지만, 자기만족의 성격이 강하였던 것은 부정할 수 없었습니다. 송무 분야의 전문성이라는 것이 어느 정도의 수준에서는 사건 수임과 연관이 있지만, 그것을 안정적으로 담보해 줄 수 있는 것은 아니지 않습니까?

그러던 중 우연한 기회에 자산운용사 임원으로 일하는 대학 동기와 이런저런 일로 만나게 되었고, 그 친구를 통해서 여러 금융권 친구들과 접촉하게 되었습니다. 무라카미 하루키의『4월의 어느 맑은 아침에 100퍼센트의 여자를 만나는 것에 대하여』처럼, 4월이 아니었고 여자아이도 아니었지만, 대학 동기를 통해 그동안 고민해 왔던 비교우위와 전문성에 대한 문제를 해결할 수도 있겠다는 생각을 하게 되었습니다.

2018년에는 파트너변호사로 승진하였고, 불과 몇 달 후 자산운용사 설립을 전제로 독립 제의를 받았습니다. 정말 복합적인 생각이 들었습니다. 고민했던 자산운용사에 대한 제의를 마침 파트너변호사로 승진하자마자 받게 되었으니까요. 그렇지만 전통적인 송무 분야보다 내가 좀 더 잘 할 수 있는 분야라는 생각에서 독립을 결정하게 되었고, 그 후 자산운용사 설립을 준비하여 금년 7월, 금융위원회에 등록을 하게 되었습니다.

저는 기본적으로 자기가 잘 알고 있고, 잘 할 수 있는 분야의 일을 해야 한다고 생각합니다. 변호사가 식당을 운영하거나 가수가 될 수도 있겠지만, 식당 운영이나 가수는 아주 특수한 경우를 제외하고는 변호사가 잘 알고 있고, 할 수 있는 분야로 보기는 어렵습니다. 그러나 자산운용사, 특히 부동산 대체투자(alternative investment)를 주로 하는 자산운용사의 경우 가장 중요한 부분이 법률적 이슈입니다. 그래서 이 분야에 뛰어들게 된 것입니다. 더욱이 저희가 주된 대상으로 삼고 있는 경매시장은 법률상의 진입장벽으로 기존 자산운용사가 잘 취급하지 않는 데다가, 일반 수익형부동산보다 환매가 쉽고, 비교적 단기간에 차익을 누리기에도 용이하여 높은 수익률을 얻을 수 있다는 생각이 있었습니다.

변호사와 자산운용사 겸직이 가능한가요?
법무법인 소속 변호사인 경우에는 자산운용사의 임원이 될 수 없습니다. 법무법인에 상근하여야 하기 때문입니다. 그러나 개인변호사 또는 법률사무소인 경우에는 자산운용사의 임직원으로 활동이 가능합니다. 물론 이 경우에도 자산운용사의 운영을 통한 정보 등을 유용해서는 안 된다는 것은 당연합니다.

아하에셋의 장점은 무엇인가요?
국내 실물부동산 투자시장은 현재 투자여력(liquidity)이 감소한 외국계 자본 투자가 위축된 반면, 기관투자자들과 실수요자(end-user)들이 본격적으로 매매시장에 참여하면서 토종자본을 중심으로 거래가 이루어지고 있습니다.

자산운용사가 많은 것은 사실이며, 부동산 대체투자를 전문으로 하는 자산운용사도 적지 않습니다.

기존 자산운용사들이 활동하는 시장은 리테일, 호텔, 물류 단계를 넘어 현재는 임대주택에 대한 운용상품도 등장하였지만, 기본적으로 수익형 부동산, 오피스 위주의 시장입니다. 투자대상이 한정되어 있고, 우량자산(trophy asset)같은 경우 시장에 매물로 잘 등장하지 않을뿐더러, 신규 자산운용사가 투자금(equity)을 조달하는 것에도 한계가 있습니다. 자산운용사 중 일부는 연기금 운용에 있어 사실상 투자 기구(vehicle) 역할만 수행한 경우도 있습니다.

그런 상황에서 아하에셋은 법률적 문제로 인하여 가치가 저감된 물건을 대상으로 한 대체투자 상품을 개발하려 합니다. 이 경우 법률적 문제의 정도에 따라 저위험 고수익(Low Risk High Return) 상품이 될 수 있습니다.

일반적인 수익형 부동산 상품의 경우 가치 부가(value add)를 하고, 투자 기간 동안의 임대료 수익(income gain)으로 운용 비용(operation cost) 지불이나 대출금 상환(loan repayment)을 하면서 중, 장기적으로 자본이득(capital gain)을 얻을 기회를 살핍니다. 그러나 아하에셋은 빠른 투자금 회수(exit)를 우선순위로 투자 기간을 단기간으로 하여 높은 수익률을 목표로 합니다. 투자운용 능력이 수익률의 성패에 직접적인 영향을 미칠 것이며, 이 부분이 법률전문가 운
용인력이 있는 아하에셋이 가진 장점으로 보입니다.

 답해 주신 “법률적 문제로 인하여 가치가 저감된 물건을 대상으로 한 대체투자 상품을 개발한다는 것”이 아하에셋의 중요한 사업 방향일 것 같습니다. 주로 어떤 법률적 문제를 대상으로 생각하고 계신가요?
경매의 경우 낙찰가 10억 원 미만의 경우 경쟁이 가장 치열합니다. 일반인들의 접근이 가능하기 때문입니다. 반면 고액으로 갈수록 경쟁이 상대적으로 낮습니다. 나아가 물건 가격이 고액인 경우, 최악의 상황에 법률적 문제를 해소하지 못한다고 하더라도, 상당수의 경우 낙찰받은 가격에서의 이득이 법률적 문제의 해결 비용을 감수할 수 있습니다. 물건 가격이 클수록 오히려 법률적 장애가 그리 크지 않은 경우가 많으며, 여기에서 Low Risk High Return이 가능합니다.

그럼 기관은 왜 이런 물건의 경매에 들어오지 않을까요?
기관은 매번 수익금조로 받아가는 금액을 가장 중요한 고려요소로 삼습니다. 그래서 임대료 수익(income gain)에 집중을 하게 되어, 소위 자본이득(capital gain)을 추구하는 경매에 친하지 않습니다.

그러면 이런 물건을 시장에서 어떻게 찾는지에 대해서도 귀띔해 주시면 감사하겠습니다.
시장에서 이러한 물건을 어떻게 찾을지는 관련 분야의 폭넓은 경험을 가진 전문가를 영입했고, 이들과 매주 권리분석 등 시뮬레이션을 하고 있습니다.

자산운용사 설립 절차는 어떻게 되는지 궁금합니다.
자산운용사의 설립은 크게 향후 자산운용사로 전환할 법인을 설립하는 것에서 시작합니다. 그 설립한 법인을 토대로 신한아이타스 등 사무관리회사와 사무관리계약을 체결하고, 운용전문인력을 채용하며, 자산운용사의 물적 설비를 갖추어야 합니다. 그런 후 관련 서류를 가지고 금융감독원 미팅을 거치고, 보완내역을 보완하면 금융감독원으로부터 실지점검을 받게 됩니다. 그런 후에 금융위원회 등록을 한 후, 기존 법인의 상호, 목적 등을 변경하면 됩니다. 전체적으로 4~5달 정도가 소요된다고 생각하시면 됩니다. 펀드(집합투자기구)는 신탁형 또는 회사 형태로 설립합니다.

자산운용사를 설립하려면 어떤 자격증 시험을 보면 좋은가요?
자산운용사 중 전문사모집합투자업을 하는 자산운용사의 경우 운용인력이 3명이 있어야 합니다. 운용인력 자격 중에는 한국금융투자협회가 주관하는 투자자산운용사 시험에 합격하면, 위 운용인력 자격이 부여됩니다.

자격증 시험공부 방법에 대해서 조언 부탁드립니다.
투자자산운용사 시험은 1년에 3번가량 있습니다. 법률가로서 금융 자격증을 따야 한다는 것에 부담감이 있을 수 있지만 투자자산운용사 시험 중에서 상당 부분은 법률 영역에 관한 것입니다. 법률가들은 그 부분에 대한 공부를 하지 않아도 큰 문제가 없기 때문에 시험 범위는 크게 문제가 되지 않습니다.

많은 경우 인터넷 강의를 들으며 시험을 대비하며, 4 ~ 6주 정도 기간을 할애하여 준비하면 될 것으로 보입니다.

법률가가 자산운용사를 운영하면 기존의 다른 자산운용사와 다른 점이 무엇이 있을까요?
기존의 자산운용사는 주식, 채권 부분을 주 수입원으로 하였고, 부동산 등 대체투자 부분은 최근에 각광받는 분야 입니다. 부동산 등 대체투자 부분은 전형적인 법률가의 영역으로서, 진입장벽이 높습니다.

기존 자산운용사들이 대체투자에 있어서 법률적인 문제가 비교적 적은 수익형 부동산 쪽으로 상품을 개발하는 이유에는 이러한 진입장벽 문제도 있는 것으로 알고 있습니다.
법률가가 직접 자산운용사를 운영한다면, 법률가가 잘 알고 있고, 잘 할 수 있는 분야에 전문성을 발휘하는 것이어서 충분히 경쟁력을 가질 수 있다고 생각합니다.

아하에셋의 3년 뒤의 모습은 어떻게 예상하십니까?
3년이면 아하에셋이 어느 정도 궤도에 오를 수 있을 것이라고 생각합니다.
2년 정도는 시장에 인상적인 실적을 보여줄 수 있는 상품에 집중하려 합니다. 저희는 그 방법을 빠른 투자금 회수(exit)에서 찾고 있습니다. 가치 부가(value add)가 필수적이고 시간이 소요되는 물건에는 일단 투자를 자제하려 합니다. 3년 정도 되어 실적(track record)이 형성되면 가치 부가(value add) 전략도 수행하면서 외연을 확장하려 합니다.

국내 굴지의 자산운용사들을 보면, 그 설립 시점이 그리 오래되지 않았습니다. 설립한 지 몇 년이 지나지 않았지만 주목을 받은 자산운용사도 많습니다.

아하에셋의 경우 법률전문가가 설립하고, 운용인력인 최초의 자산운용사로서 이러한 장점을 십분 발휘하여 3년 후에는 ‘설립한 지 얼마 안 되었지만 단단한 자산운용사’로 평가받는 것이 제 꿈입니다.

 

인터뷰/정리 : 전우정 본보 편집위원

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