아파트 건축하자 소송에서 제척기간, 소멸시효, 하자 여부 등 여러 쟁점이 많지만 당사자를 잘 정해야 한다.

아파트는 건축법령에서 정한 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)으로서, 5층 이상의 주택을 말한다. 아파트에 발생한 건축 하자에 대한 하자보수금을 청구하는 소송(‘아파트 하자소송’)은 집합건물인 아파트 구분소유자들이 분양자에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 것으로서, 이에 대한 법적 책임의 근거는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제9조에서 정하고 있다.

아파트를 건축하여 분양하는 사업 시행자(집합건물법상의 ‘분양자’, 주택법령상의 ‘사업주체’)는 건설사(예 : 현대건설, 지에스건설 등)와 건축공사 도급계약을 하여 아파트를 시공하도록 하는데, 시공자(건설사)는 건축공사 수급인으로서 건설산업기본법 제28조에의한 하자담보책임을 부담한다. 아파트 분양계약은 사업 시행자가 사업계획승인을 받고 착공하면서 분양계약을 하고(소위 선분양), 완공하면 관할관청에게 사용검사를 받아야 한다. 공동주택관리법령에 의하여 사업주체는 아파트 사용검사를 받으면서 사용검사 후의 연차별 하자를 보증하기 위하여 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나 ‘주택도시보증공사, 건설관련 공제조합, 보증보험업(서울보증보험) 등’에게 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야한다(시공자와 보증회사 사이의 보증계약). 아파트 입주자 대표회의가 위 하자보수보증금의 보증 채권자가 된다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사(LH) 및 지방공사인 사업주체(분양자)의 경우에는 위보증금 예치가 면제된다.

건설사가 아파트에 발생한 하자를 제대로 보수해주지 아니하면, 실무상 아파트 입주자 대표회의가 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 양수금을 청구하는 소송을 분양자를 상대로 하게 된다. 아파트 분양자가 LH, 지방공사 등인 경우에는 하자보수보증금을 예치하거나 지급보증계약을 하지 아니하며, 무자력인 경우를 대비할 필요가 없기 때문에 하자소송에서 위 분양자만을 피고로 상대하면된다. 이런 경우 아파트를 건축한 시공자가 피고 보조참가를 하게 된다. 그러나 분양자가 LH 등이 아닌 경우에는, 하자소송을 분양자를 상대로 제기하면서 사용검사 후 연차별 하자에 대하여는 보증회사를 상대로 보증금 지급청구를 같이 한다. 여기서 분양자가 시행사업을 완료한 후 폐업한다든지 자력이 없는 경우가 많기 때문에 수급인으로서 담보책임을 지는 시공자에 대하여 채권자대위청구를 해야 하므로 시공자를 피고로 추가해야 한다. 따라서 아파트 하자소송에서 ‘분양자, 시공자, 보증회사’ 등을 피고들로 한다.

분양자가 무자력인 경우의 문제점을 보완하기 위해 2012. 12. 18. 개정 집합건물법 제9조 제3항에서 ‘분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우’에 시공자가 직접 담보책임을 부담한다는 취지의 규정을 신설했다. 이에 위 개정 집합건물법이 적용되는 2013. 6. 19.부터 분양된 아파트의 경우 시공자에게 분양자가 무자력 등인 때 채권자대위책임 이외 위 제9조 제3항에 의한 직접 책임을 청구할 수 있게 됐다.

아파트 하자소송을 제기할 때 위와 같은 사항을 잘 검토하여 피고들을 정해야 추가로 별소를 제기하는 경우가 발생하지 않게 된다.

박영규 변호사 ●법무법인 청맥