담보신탁 및 자금관리대리사무에서 신탁회사의 분양대금반환책임
- 대법원 2014. 12. 11. 선고 2012다70852 판결 등 -
1. 쟁점의 정리
부동산 개발사업의 시행사가 금융기관으로부터 사업비를 대출받으면서 금융기관의 요청에 따라 ① 대출채무를 담보하기 위하여 시행사 소유의 사업부지를 신탁회사에 담보신탁하는 신탁계약을 체결하고, ② 투명한 자금관리를 위하여 시행사가 수분양자로부터 수납하는 분양대금을 신탁회사가 대신 수령하는 자금관리대리사무계약을 체결한 경우, 수분양자가 시행사와 체결한 분양계약을 해제한 후 신탁회사를 상대로 시행사를 대위하여 분양대금의 반환을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 판결 요지
① 이 사건 담보신탁 계약과 이 사건 대리사무 약정은 그 계약 체결의 목적이나 규율내용이 전혀 다른 별개의 계약으로 보아야 하고, 시행사와 수분양자 사이에 체결한 분양계약을 토대로 신탁회사가 이 사건 대리사무계약에 따라 수령하게 되는 분양대금은 이 사건 담보신탁 계약에서 정하고 있는 ‘신탁부동산의 처분대금이나 이에 준하는 것’에 해당한다고 볼 수 없다. - 신탁재산으로서의 성격 부정
② 시행사와 수분양자 사이에 체결된 분양계약이 해제되어 소급적으로 그 효력을 상실한다고 하더라도, ‘본인’인 시행사가 당해 분양계약의 수분양자로부터 분양대금을 더 이상 수령하지 못하게 됨에 따라 ‘대리인’인 신탁회사로서도 당해 분양계약의 수분양자로부터 분양대금을 더 이상 수령하지 못하게 되는 것일 뿐이지 곧바로 이 사건 대리사무계약의 효력이 소급적으로 상실되어 신탁회사가 이미 수령한 분양대금을 수납·관리할 법률상 원인이 없게 된다고 볼 수 없다. - 피대위채권의 부존재
③ 따라서 시행사와 수분양자 사이에 체결된 분양계약이 해제되어 소급적으로 그 효력을 상실하면 시행사를 대리하는 신탁회사가 분양대금을 수납·관리할 법률상 원인이 없게 되는 것이므로 시행사가 자신을 대리하여 분양대금을 수납한 신탁회사에게 그 분양대금의 반환을 요구할 수 있다는 원심의 판단에는 계약해석에 관한 법리나 부당이득에 관한 법리를 오해하여 신탁계약과 자금관리대리사무계약의 해석을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 하여 대법원은 원심판결을 파기, 환송하였다.
3. 판례 평석
신탁회사는 분양자 겸 사업주체가 아니므로 수분양자와 분양계약을 체결하지 않았고(설령 분양계약서에 날인하여도 자금관리수임인의 지위로서 날인함), 자금관리대리사무계약은 수분양자에게 어떠한 권리의 취득을 목적으로 하는 제3자를 위한 계약이 아니며, 시행사의 요청과 대출금융기관의 동의하에 분양대금을 반환할 수 있다는 규정 역시 신탁회사가 시행사의 분양대금 반환채무를 인수하였다고 볼 수 없기 때문에, 수분양자들은 신탁회사를 상대로 분양대금의 반환을 직접 청구하지 않고 시행사와 분양계약을 해제한 후 시행사를 대위하여 신탁회사를 상대로 분양대금 반환을 청구하였으며 이에 대한 하급심 법원의 판결은 첨예하게 대립하고 있었다. 그러나 대법원은 수분양자의 대위청구를 모두 기각하며 담보신탁 계약과 자금관리대리사무 계약의 관계 및 신탁회사가 수분양자로부터 수령한 분양대금의 성격에 대한 명확한 기준을 제시하였다.
① 시행사가 사업부지를 신탁회사에 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 부동산등기법에 의하여 신탁등기가 소유권이전등기의 부기등기로서 병행되는 경우에 한하며, 이하 동일함)하면 대내외적인 소유권이 신탁회사에게 완전히 이전된다. 따라서 시행사와 수분양자의 분양계약 체결은 민법 제570조의 타인의 권리매매에 해당하므로 분양목적물 자체가 애초부터 처분된 적이 없이 신탁회사의 신탁재산으로 존속하고 있었던 것이다. 그러므로 시행사가 분양을 하면 분양대금이 분양목적물을 대체하여 신탁재산이 되고 분양계약이 해제되면 분양목적물이 신탁재산으로 환원되는데, 이 경우 신탁회사가 분양수입금을 시행사에게 반환하지 않는다면 수분양자는 수분양자의 지위를 상실한 상태에서 신탁회사는 수납된 분양대금을 그대로 보유하게 되어 분양목적물 자체에 더하여 수납된 분양대금도 신탁재산으로 남아 신탁회사가 신탁재산을 이중으로 보유하게 된다는 논리는 애초부터 성립하지 않는다.
② 그리고 신탁회사가 수분양자로부터 수령하는 분양대금은 신탁계약이 아닌 자금관리대리사무계약에 따라 자금관리대리사무의 수임인으로서 분양대금을 수취한 것이며, 신탁재산에 해당하는 신탁부동산의 처분대금은 신탁회사가 주체가 되어 신탁부동산을 처분하는 경우이므로 시행사의 분양계약 체결은 신탁부동산의 처분에 해당하지 않고, 비록 신탁회사가 시행사를 대신하여 분양대금을 수령하더라도 이는 급부관계를 단축하기 위한 제3자방 이행에 해당하는 것으로서 시행사와 수분양자의 분양계약에 따라 신탁회사가 수납한 분양대금은 신탁재산이 아니다.
③ 또한 분양계약이 해제되어도 시행사가 분양대금을 수납할 법률상의 원인이 소멸되는 것일 뿐 신탁회사가 분양대금을 수납하는 근거가 되는 자금관리대리사무계약의 효력까지 실효되는 것은 아니며, 신탁회사가 자금관리대리사무자로서 수납한 분양대금은 자금관리대리사무계약에 따라 시행사가 부동산 개발사업의 진행을 위해 부담하는 채무변제(시공사의 공사비 채무와 대출금융기관에 대한 대출원리금 상환)에 모두 사용되어 신탁회사가 그에 따른 경제적인 이익을 취득한 바 없어 신탁재산의 전체적인 가치가 유지된다는 논리는 시행사와 수분양자 사이의 분양계약 체결의 법적 의미와 분양대금의 법적 성격 및 분양계약 해제의 법적 효과를 총체적으로 오인한 모순된 논리이므로, 결국 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환책임은 분양계약의 당사자인 시행사가 분양자로서 부담해야 하는 의무이다.
④ 한편 수분양자의 대위청구를 인정하면 시행사의 일반 채권자들 역시 수분양자와 동일하게 대위청구와 이에 따른 보전처분·강제집행도 가능해져 수분양자 보호라는 본래의 목적을 달성할 수 없고, 시행사가 신탁회사를 상대로 직접 분양대금 반환을 청구할 수 있게 되어 담보신탁 계약에 의한 수익의 선순위 교부권자인 우선수익자의 존재에도 불구하고 시행사는 분양대금 반환의 형태로 신탁기간 중에 수익을 먼저 교부받게 되는 모순된 결과를 초래하며, 분양계약의 무효·취소 및 해제 가능성을 고려하여 분양대금으로 사업진행에 필요한 자금집행을 할 수 없다면 시행사는 부동산 개발사업을 진행조차 할 수 없을 것이다.
4. 결 론
수분양자의 대위청구를 인정한 하급심 법원의 판결은 수분양자 보호라는 정서적인 측면에 치우쳐 신탁회사에게 법령 및 계약상의 근거가 없는 분양보증의 책임을 부가하는 법리상의 모순과 부동산 개발사업의 진행을 어렵게 하는 현실적인 문제점을 도출시키고 말았으며, 실제적으로 수분양자 보호라는 본래의 목적 또한 달성하지 못한 채 시행사의 도덕적 해이를 조장하는 결과를 초래하였다. 따라서 수분양자의 대위청구를 모두 기각한 대법원 판결은 지극히 타당하며, 수분양자 보호의 문제는 법률개정을 통해 상가나 오피스텔의 경우에도 시행사가 의무적으로 분양보증에 가입하도록 규정하거나 적어도 건축물의 분양에 관한 법령과 유사하게 신탁회사의 수분양자에 대한 분양대금반환책임에 관한 규정을 신탁계약서에 반영하도록 강제하는 방안으로 해결하여야 할 것이다.
오상민 변호사
변호사시험 제1회
