01 사실관계

소외 회사는 2006. 5. 17. 공동주택을 건축하는 자로서 보증채권자를 입주예정자로 하여 원고와 주택분양보증계약을 체결하였는데, 원고는 그 무렵 위 분양보증약정 체결 당시 소외 회사로부터 “시행사가 부도, 파산 등의 부득이한 사유로 인하여 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 원고가 수분양자에 대하여 보증책임을 부담하는 조건하에 당해 사업과 관련된 시행사의 권리, 사업부지, 그 지상의 건축물 및 그에 관한 권리 일체를 원고에게 양도한다.”라는 취지의 양도 각서와 “이 사건 토지에 대하여 현재 지적정리가 되지 아니하여 소유권이 확보되지 않음에 따라 신탁등기(부기등기)를 이행할 수 없으므로 이 사건 토지에 대하여 향후 지적정리가 되는 때에는 지체 없이 지적정리가 완료되는 때를 기준으로 하여 주택법 제40조 제6항 및 동 시행령 제45조 제3항에 의한 신탁등기 또는 부기등기를 할 것임을 확약한다.”라는 내용의 확약서를 교부받았다.

그러던 중 2008. 10. 31. 경 발생한 사업시행자의 부도로 인해 위 분양보증계약상 보증사고가 발생하게 되었고, 원고는 위 계약에 따라 2009. 1. 부터 2010. 7. 14. 까지 분양계약자에 대하여 분양대금을 환급하였다. 한국토지공사는 2009. 1. 15. 이 주택건설사업 부지에 관한 지적정리가 완료됨에 따라 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 소외 회사는 그 후인 2009. 3. 20. 신탁계약을 체결한 뒤 위 신탁계약에 따라 2009. 3. 26. 원고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였으며 이후 원고는 2009. 8. 6. 제3자에게 해당 토지를 매각하여 제3자 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

02 사안의 쟁점

피고였던 화성시장은 원고에게 2009. 3. 26. 자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 경료가 원고의 부동산 취득에 해당한다고 하여 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세 등의 지방세부과처분을 하였는바, 이에 관하여 원고는 원고의 위 부동산 취득은 구 지방세법 제110조 제1호 본문 (가)목에서 정하고 ‘신탁으로 인한 신탁재산의 취득’으로 면세에 해당한다고 주장하였다.

결국 본 건의 쟁점은 (1) 첫째, 원고 앞으로 경료된 2009. 3. 26. 자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기경료의 근거가 된 2009. 3. 20. 자 신탁계약이 신탁법상 유효하여 구 지방세법상 면세 규정을 적용받는지 여부와 (2) 둘째, 원고가 주택분양보증금을 환급 및 이행한 후 부동산의 소유권이전등기를 경료받은 것이 실질적으로 신탁의 목적이 아닌 담보 목적으로 확보해 둔 부동산을 대물변제받은 것에 해당하여 부동산 취득세 대상이 되는지 여부였다.

03 판결의 요지

이에 관하여 원심과 대법원 모두, (1) 2009. 3. 20. 자 신탁계약의 유효성에 관하여는 “사업주체가 수분양자에게 분양계약을 이행할 수 없는 경우 분양보증회사가 분양이행 또는 환급이행 후 신탁부동산을 처분할 목적으로 신탁계약을 체결하고 그에 따른 신탁등기를 마친 것이라면, 그와 같은 신탁 목적이 일정한 행위를 금지하는 구체적 법 규정에 반하는 것이라거나 이를 달성하는 것이 계약 당시부터 사실상 또는 법률상 불가능한 상태였다고 할 수 없는 만큼, 위 신탁계약 등이 목적이 위법하거나 불능한 때에 해당하여 무효라고 할 수 없다.”라고 판단하여 신탁계약이 유효하다고 보았고, (2) 구 지방세법 제105조 제1항상 취득세 부과대상이 되는 부동산의 취득에 해당하는지 여부에 관하여는 “구 지방세법 제110조 제1호 (가)목은 신탁법상의 신탁을 원인으로 수탁자가 신탁재산인 부동산을 이전받는 것 또는 제105조 제1항의 ‘취득’에 해당함을 전제로 일정한 요건하에 취득세를 부과하지 않도록 한 것이다. 분양보증회사가 주택분양보증을 위하여 위탁자와 신탁계약을 체결하고 이를 원인으로 위탁자로부터 신탁재산인 토지를 이전받았다면 이는 구 지방세법 제105조 제1항에서 정한 ‘부동산 취득’에 해당한다. 그 후 주택분양보증의 이행으로 수분양자들에게 분양대금을 환급해 주었다고 하더라도 이미 취득한 토지를 다시 취득한 것으로 볼 수없다. 이 경우 당초 신탁계약을 원인으로 한 신탁재산 토지의 취득에 관하여 구 지방세법 제110조 제1호 (가)목에 의해 취득세가 부과되지 않았다고 하여 달리 볼 것이 아니다.”라고 판시하여 취득세 부과대상이 아니라고 판시하였다.

04 판례 평석

가. 2009. 3. 20. 자 신탁계약의 유효성에 관하여
신탁계약 역시 ‘계약’에 해당하는 법률행위의 한 형식이므로 민사법상 일반 원칙에 따라 실현 가능한 행위를 목적으로 하여야 할 뿐 아니라 강행법규 등에 의하여 어긋남이 없어야 한다. 이와같은 맥락에서 구 신탁법 제5조 제2항은 신탁의 목적이 위법 또는 불능한 때에는 무효라고 규정하고 있다. 문제가 된 이 사건 신탁계약 상 목적규정은 주택분양신탁계약 제2조에 규정되어 있었고, “이 신탁의 목적은 갑이 토지 위에 사업계획승인내용에 따라 주택 및 부대복리시설(이하 ‘주택’이라 한다)을 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행하거나, 갑이 분양계약을 이행할 수 없는 경우 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목에 따라 분양보증을 한 을이 분양보증을 이행할 목적(분양이행 또는 환급이행을 말한다)으로 신탁부동산을 관리·분양 및 처분하는 데에 있다.”라고 정하고 있었다. 신탁계약서의 문구 그 자체로도 사업주체가 분양계약을 이행할 수 없게된 경우 분양보증의 이행 후 신탁부동산을 처분하는 것까지 신탁목적에 포함되는 것으로 정하고 있음이 확인된다. 다만, 이 사건 신탁계약은 분양보증사고가 발생한 후 위와 같은 내용을 포함하여 체결되었다는 사정이 있었으나 반드시 위와 같은 신탁계약의 내용이 분양보증사고가 발생되기 이전에 한정하여서만 체결될 수 있는 것은 아니고, 신탁계약의 목적을 구체적으로 확정할 수 있고 분양보증사고가 발생한 후 분양보증을 이행할 목적으로 신탁부동산을 처분하는 것 자체가 사실상 또는 법률상 불가능하다고 평가할 수는 없으며, 이 사건의 경우 실제 이 신탁계약의 내용에 따라 신탁재산의 처분이 이루어져 제3자가 유효한 소유권을 취득하기도 하여 이 사건 신탁계약에 따라 관계 당사자 중 일방이 부당한 경제적 피해를 입거나 하지도 않았다는 점 역시 종합하여 고려한다면 단지 환급이행에 따른 법률관계를 사후적으로 정하기 위하여 위 신탁계약과 같은 내용을 합의하였다고 하더라도 이를 무효라고 보기는 어렵고 대법원 역시 이와 같은 견지에서 판단한 것으로 보인다.

나. 취득세 부과 대상이 되는 부동산에 해당하는지 여부에 관하여
대법원은 취득세의 본질에 관하여 재차 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 이에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종임을 확인하면서 “ ‘부동산 취득’은 특별한 사정이 없는 한 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지 여부와 관계없이 소유권이전등기를 넘겨받는 등으로 부동산을 취득하는 모든 경우를 포함한다.”라고 판시하였다. 구 지방세법 제105조 제2항은 등기, 등록을 하지 아니한 경우라도 ‘사실상으로 취득한 때’에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있어 법률상 취득보다도 넓은 개념에 해당하는 취득에 대하여 취득세를 부과하고 있다. 다만 판례는 부동산에 관한 모든 사실상의 취득에 관하여 부동산의 취득으로 보는 것은 아니고 ‘사실상의 취득’이라 함은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 매매대금이 지급되는 등 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 것도 ‘취득’에 해당한다는 입장이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 99두 5955 판결 등).

이러한 ‘취득’의 개념에 대한 법률 및 판례의 태도에 비추어 보면, 분양보증 회사가 주택분양보증을 위하여 위탁자와 신탁계약을 체결하고 이를 원인으로 위탁자로부터 신탁재산인 토지를 이전받았다면 이것으로 ‘부동산 취득’에 해당하고 그 후 주택분양보증의 이행으로 수분양자들에게 분양대금을 환급해 주었다고 하더라도 이는 이미 취득 계약에 따라 발생한 보증사고를 이행한 것에 불과하지 이를 다시 ‘보증사고 발생에 따라 수분양자에게 분양대금을 환급하였기 때문에 신탁재산의 실질적 소유권이 위탁자로부터 수익자에게로 이전된 것’으로 재구성하여 토지를 다시 취득한 것으로 보기는 어렵다. 분양대금의 환급 행위는 보증사고 발생에 따라 약정된 내용을 행위 한 것일 뿐 그로 인하여 신탁재산의 내용이 변경된 것으로 볼 수는 없기 때문이다.

다만 ‘신탁재산의 내용’의 변경이 무엇을 의미하는지에 관하여 추가적인 논의가 필요할 것으로 보인다. 만약 신탁재산의 내용을 민법상 소유권의 개념에 따라 구성하게 된다면 신탁의 법적 성질상 본 건의 신탁재산의 관리 및 처분에 따른 부동산의 변동은 새로이 ‘취득’이라고 하기 어렵지만 만약 신탁재산의 내용을 법률상의 소유권 개념과 무관하게 경제적인 관점에서 ‘그 부동산에 화체된 경제적 실질의 총체’로 구성하게 된다면 본 건에서 분양대금의 환급행위가 이루어짐으로써 신탁재산의 이익은 신탁계약에서의 수익자로서 보증사고 발생에 따라 분양대금을 환급한 원고에게 귀속한다고 볼 수 있어 경제적 실질의 측면에서 ‘취득’이라고 볼 여지도 있기 때문이다.

배효정 변호사 ● 법무법인 민후