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신탁부동산에 대한 소유권이전등기 청구권 가압류 결정과 신탁업자의 처분행위


 부동산 개발사업에서 금융기관이 사업시행자에 대하여 갖는 대출채권을 담보하기 위하여 담보신탁계약이 널리 이용됩니다. 담보신탁계약의 법률관계를 구체적으로 살펴보면, 사업시행자인 채무자가 위탁자가 되고 채권자인 대주를 우선수익자로 하여 신탁부동산의 소유권을 수탁자인 신탁업자에게 이전하며, 채무자가 채권자에 대한 변제를 아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으로 우선수익자에게 변제하고 잔액이 있을 때 그 잔액은 채무자에게 반환하게 됩니다.

 한편, 사업시행자는 신탁계약이 종료된 경우 신탁업자에 대하여 신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기 청구권을 보유하게 되는데, 사업시행자가 보유하는 소유권이전등기 청구권에 대하여 가압류 결정이 이루어진 후 신탁업자가 제3자에게 신탁부동산을 처분했을 경우, 신탁업자가 한 처분행위가 유효한지 및 신탁업자가 가압류채권자에 대하여 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담하는지가 문제됩니다.

신탁업자가 한 처분행위가 유효한지

 먼저 처분행위의 유효성에 관하여 살펴보건대, 소유권이전등기 청구권에 대한 가압류가 있더라도, 가압류의 효력은 소유권이전등기 청구권에 대한 것이지 해당 부동산 자체에 대한 것이 아니므로, 소유권이전등기 청구권에 대한 가압류 결정이 있더라도 제3자에게 소유권이전등기가 이루어질 경우, 가압류채권자는 제3자에 대하여 말소등기 청구를 할 수 없습니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).

신탁업자가 가압류채권자에게 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담하는지

가. 위와 같은 처분행위의 효력과는 별개로, 소유권이전등기 청구권에 대한 가압류가 있으면 그 변제금지적 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 소유권이전등기를 해 주어서는 안 되고, 제3채무자가 이를 무시하고 제3자에게 소유권이전등기를 경료하여 준 결과 가압류채권자에게 손해를 입힌 때에 제3채무자는 불법행위에 따른 손해배상책임을 지게 됩니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결, 대법원 2019. 7. 10. 선고 2016다261250 판결 등).

나. 한편, 부동산 개발사업이 완료되어 개발사업의 목적물이 분양계약에 따라 처분되는 경우, 「신탁업자 → 사업시행자 → 수분양자」 순(順)으로 신탁부동산에 관한 소유권이전등기가 경료되는 것이 원칙이고, 신탁계약 당사자 전원이 합의한다면 「신탁업자 → 수분양자」 순(順)으로 신탁부동산에 관한 소유권이전등기를 경료할 수도 있습니다만, 이러한 경우에도 신탁계약 종료에 따른 신탁업자의 사업시행자에 대한 소유권이전등기 의무와 분양계약에 따른 사업시행자의 수분양자에 대한 소유권이전등기 의무가 단축되어 이행된 것에 불과하므로, 신탁업자의 처분행위는 가압류 결정의 효력에 반하고 신탁업자는 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담하게 될 것입니다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결).

다. 다만, 담보신탁계약에서 사업시행자의 채무불이행이 발생한 때에는 신탁업자가 직접 신탁부동산을 처분할 수 있도록 규정하고, 위 규정에 따라 신탁업자가 신탁부동산을 매수인에게 처분하는 경우에는 신탁업자가 매수인에 대하여 직접 소유권이전등기의무를 부담하는 것이고, 위 2. 나항과 같이 신탁업자의 처분행위를 사업시행자에 대한 소유권이전등기 의무를 포함한 단축급부로 평가하기 어려운 이상 신탁업자의 처분행위가 가압류 결정의 효력에 반한다고 보기는 어려울 것입니다.

이종수 변호사
● 법무법인(유) 세한

 

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