최근 부동산 경기가 좋아지면서 사업성이 좋아지자, 재개발·재건축 정비사업조합과 시공사가 공사비 등을 둘러싸고 분쟁을 겪는 일이 많아졌습니다. 이에 정비사업조합이 기존 시공사와의 공사도급계약을 해제하는 사건이 전국 여기저기서 많이 발생하였습니다. 시공사들은 이에 대응하기 위하여 가처분을 신청하거나 소송을 제기하여 계약해제 무효 등을 주장하였습니다. 위와 같은 가처분이나 소송에 소송대리인으로 참여하면서 느낀 점을 말씀드려보고자 합니다.

 일반적으로 조합은 시공사의 채무불이행을 이유로 한 계약해제를 우선적으로 주장합니다. 이에 대하여 시공사는 응당 채무불이행 사유가 없다고 반박하기 마련입니다. 조합은 기존 시공사와의 계약을 해제하기로 이미 굳게 마음먹은 경우가 많으므로, 민법 제673조에 의한 해제도 예비적으로 함께 주장하는 경우가 대부분입니다. 민법 제673조에 의하면 도급인인 조합은 시공사의 채무불이행이 없더라도 사유를 불문하고 계약을 해제할 수 있습니다. 결국 시공사가 시공권을 유지하고자 한다면, 조합의 민법 제673조에 의한 해제를 방어해야만 합니다.

 이를 위하여 먼저 시공사들은 정비사업의 공사도급계약에는 민법 제673조가 적용될 수 없다는 주장을 하였습니다. 정비사업의 공사도급계약은 사업경비대여, 분양업무 수행 등을 비롯하여 정비사업 시행과 관련된 복잡한 법률관계를 정하고 있다는 점 등을 주요 이유로 들었습니다. 반면 조합은 정비사업의 공사도급계약도 그 본질이 도급계약이므로 민법 제673조 적용을 배제할 근거가 없다고 다투었습니다. 이에 대하여 입장이 상반된 하급심 판결들이 존재했으나, 대체로 민법 제673조의 적용을 인정하는 추세였습니다.

 다음으로, 시공사들은 시공자 선정총회처럼 해제총회도 조합원 과반수의 직접 출석이라는 가중된 의사정족수가 적용되어야 하는데, 해제총회가 이를 충족하지 못하였으므로 무효라는 주장도 하였습니다. 도시정비법상 시공사 선정총회는 조합원 과반수의 직접 출석이라는 가장 가중된 의사정족수가 적용됩니다. 따라서 해제총회를 일반 의사정족수에 의하여 자유롭게 할 수 있다고 한다면 선정총회에 가중된 의사정족수를 적용한 규정의 취지를 잠탈할 수 있다는 점 등을 이유로 들었습니다. 조합은 이는 조합의 의사결정의 자유를 근거도 없이 부당하게 제한할 수 있다는 점 등을 들어 반박했습니다. 이 또한 입장이 상반된 하급심 판결들이 존재했으나, 다수의 하급심 판결들이 조합의 손을 들어주었습니다.

 이처럼 시공사들이 조합의 민법 제673조에 의한 손쉬운(?) 해제를 막아내기는 쉽지 않았습니다. 조합은 손해배상책임의 문제가 남아있기는 하지만 어찌됐든 계약해제의 목적은 달성할 수 있었으므로, 일응 조합이 승기를 잡은 듯하였습니다.

 이제 정비사업계의 관심은 그렇다면 조합이 민법 제673조에 의한 해제를 할 경우 시공사에게 얼마나 배상해주어야 하냐는 ‘손해배상책임의 범위’로 넘어갔습니다. 만약 배상의 범위가 크다면 조합의 민법 제673조 해제에 사실상 큰 장애가 되기 때문입니다.

 이에 관한 직접적인 사건은 아니지만, 조합의 채무불이행에 기한 손해배상책임의 범위가 문제 되는 소송이 진행되자, 업계의 큰 관심이 주목됐습니다. 1심 감정에서 시공사의 이행이익이 약 2,000억 원으로 산정되자, 이미 계약을 해제한 다수의 조합은 속앓이를 할 수밖에 없었고 해제를 마음먹은 조합들도 위축될 수밖에 없었으며 찬반을 둘러싼 조합원들 사이에 갈등도 커졌습니다. 그러나 결과적으로 1심에서는 약 400억 원으로, 2심에서는 약 50억 원으로 나름 소액의(?) 손해배상책임액이 인정되었습니다. 이에 조합의 계약해제가 그리 부담스럽지 않은 분위기로 반전되는 듯했습니다. 조합 입장에서는 상대적으로 덜 부담스러운 액수의 손해배상을 하고, 자유로이 계약을 해제할 수 있다고 생각되었기 때문입니다.

 시공사들은 조합의 민법 제673조 해제에 대응하기 위하여 다른 논리가 필요했습니다. 일부 시공사들 및 소송대리인들은 조합의 민법 제673조 해제가 유효하기 위해서는 민법 제673조 해제와 그로 인한 손해배상에 관한 조합원 총회결의가 분명하게 있어야 하므로, 이를 거치지 않은 해제는 무효라는 주장을 내세웠습니다. 조합이 민법 제673조 해제를 하게 되면 시공사에 손해를 배상해야 하고, 이는 정비사업비의 변경 등 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미친다는 점 등을 주요 이유로 들었습니다. 최근 치열한 다툼 끝에 서울고등법원은 위와 같이 주장하는 시공사의 손을 들어 주었고, 조합의 상고는 기각되었습니다. 이에 조합의 계약해제에 다소 제동이 걸리는 분위기가 된 것으로 보입니다만, 조합들은 이제 민법 제673조 해제를 하고자 한다면 위 판례에서 요구하는 요건을 갖추고자 할 것입니다.

 이러한 소송들을 대리하면서 관련 판례나 책, 논문 등을 찾아보았지만, 정비사업조합의 공사도급계약해제는 최근에야 많이 문제 된 것으로, 소송에 도움 될 만한 관련 자료를 찾기 쉽지 않았습니다. 주요 쟁점이 되는 민법 제673조에 관한 민법 책 해당 부분도 한 페이지 정도로 양이 적었고 소송에서 직접적으로 활용할만한 내용도 거의 없었습니다. 관련 논문도 많지 않았습니다. 민법 제673조 해제가 시험의 단골 주제도 아니었기 때문인지, 위 조항에 크게 관심을 가져본 적이 없다는 것도 새삼 깨달았습니다. 이는 아마 다른 변호사님들도 크게 다르지 않으셨을 것입니다.

 그럼에도 불구하고 거듭되는 여러 소송에서 변호사들은 소송대리인으로서의 역할에 충실하고자 조합과 시공사의 법적 이익을 대변하기 위하여, 기존에 없던 새로운 주장도 하고 이를 위해 설득력 있는 논거도 찾아나가며, 치열한 공방을 벌였습니다. 그 결과 판례나 학설이 없던 쟁점에 관하여 법원의 판결을 거쳐 법리가 형성되거나 기존의 법리가 더욱 정교해졌습니다. 정비사업조합의 공사도급계약해제에 관한 법리들이 새롭게 만들어져가고, 민법 책의 제673조 부분이 새로운 판례들로 가득 채워져 나가는 느낌이었습니다. 더 나아가 이러한 판례들이 곧바로 정비사업조합들과 시공사들의 의사결정이나 업무처리 등에 큰 영향을 미치는 것도 볼 수 있었습니다.

 소송에서 변호사들의 목표는 모두 ‘승소하는 것’입니다. 변호사들이 어떠한 주장을 할지, 이를 뒷받침할만한 최고의 근거가 무엇일지 등을 고심하고 또 고심하는 이유는 모두 승소를 위해서입니다. 그런데 이처럼 소송대리인이 승소를 위하여 펼친 주장과 논거들이 법원의 판결을 거쳐 새로운 법리를 형성하거나 관련 업계에 큰 영향을 줄 수도 있다는 점에서, 판결문 앞 장의 소송대리인 자리가 새삼 무겁게 느껴졌던 경험을 말씀드려 봅니다.

여지윤 변호사 ●법무법인(유) 바른