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상가임대차법상 권리금 회수기회 보호 규정의 해석대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결, 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결

 이 사건은 이미 2019년에 대법원에서 파기환송되어서 재상고되었다가 재파기환송된 사건으로 현재까지 6번, 만약 다시 재재상고될 경우 무려 7번의 재판을 받게 되는 드문 경우이다. 그리고 상고심에서는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라고 한다) 제10조의4의 적용 범위에 대한 대법원판결(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결)이, 재상고심에서는 동조 제2항 제3호의 해석에 관한 대법원 판결(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결)이 각각 선고됨으로써, 권리금에 관한 논의를 진일보시켰다고 감히 평가할 수 있을 것이다. 필자는 상고심에 대해서는 현행법 해석상으로는 기본적으로는 찬동하되 임대인의 재산권 행사에 과도한 제한이 될 수 있다는 측면에서 개정이 필요하다는 취지, 재상고심에 대해서는 비판적인 취지의 입장이다.

 먼저 현행 법 제10조의4를 해석 · 적용함에 있어 법 제10조 제2항을 적용할 수 있다는 별도의 규정이 없는 이상 이를 적용할 수 없고, 그러한 점에서 법 제10조 제2항에 따른 계약갱신 요구기간(10년)이 경과한 후에도 임대인은 법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 의무를 부담하다는 상고심의 결론에는 찬동한다. 특히 법 제10조의3 제1항에서는 권리금을 ‘유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가’로 정의하고 있을 뿐 기간에 대한 제한을 두고 있지 않은 현행 법제 하에서는 권리금이 유형 · 무형의 재산적 가치가 임대차기간 동안에만 유지된다고 해석하기는 어려울 것이다. 다만, 이러한 법 해석상의 불가피성에도 불구하고 계약갱신 요구기간이 경과한 후에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 인정하는 것이 바람직한지에 대해서는 의문이 있다. 2018. 10. 16. 법 개정으로 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간은 5년에서 10년으로 늘어났다. 따라서 법이 적용되는 상가건물 임차인은 10년의 기간을 임대차기간으로 보장받고, 10년 후에도 권리금회수기회까지 보장되는 것이고, 반대로 임대인의 입장에서는 특별한 사정이 없는 한 기존임차인에게 10년 그 임차인이 주선한 신규임차인에게 10년 동안 임대차계약을 체결하여야 하는데, 이는 임대인의 재산권 행사에 과도한 제한이 될 수 있다.

 한편, 재상고심에서 대법원은, 법 제10조의4 제2항 제3호의 주체를 임대인으로 보고(이른바 ‘임대인설’), 법 제10조의4 제2항 제3호에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.’라고 판시하였다. 파기환송심을 비롯한 재상고심이 취한 임대인설은, 법 제10조의4 제2항 제3호 문언이 불분명하고, 법 제10조의4 제2항 제3호의 주체를 임차인으로 해석할 경우를 상정할 수 없고 그 경우에는 임차인의 권리금을 보호할 여지가 없기에, 법 제10조의4 제2항 제3호의 주체를 임대인으로 볼 수밖에 없는 불가피한 측면이 있다는 점을 근거로 한다. 하지만 이는 다음과 같은 이유로 근거가 미약하고, 법 제10조의4제2항 제3호의 주체는 임차인으로 해석해야 한다고 본다(‘임차인설’).

가. 먼저 ‘법 제10조의4 제2항 제3호가 불분명하다.’는 점에 대해 본다. 임대인설은 법 제10조의4 제2항 제3호의 주체에 대한 언급이 없음을 지적한다. 하지만 법 제10조의4 제1항의 문언은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 시점의 임대인의 권리금 회수기회를 보호 의무를 규정하여 임대차 종료 시점을 기준으로 과거형으로 되어 있다. 따라서 임대차 종료 시점, 즉 ‘임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결을 거절할 때’까지 상가건물을 사용한 주체는 임차인이지 임대인이 아니다.

나. 다음으로 임대인설은, ‘임차인설에 의하면, 임차인이 임차보증금이나 차임을 지급하면서 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 사실상 상정하기 어렵고, 임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않다’는 점을 지적한다. 물론 임차인이 ‘임차보증금이나 차임을 계속 지급하면서 임대차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’가 흔한 것은 아님은 분명하나 그렇다고 하여 상정하기 어려운 정도는 아니다. 예를 들어, 최근 매출감소로 임차인이 막대한 유지비를 감수하며 영업을 계속하는 것보다 차라리 상가건물을 비워두는 것이 경제적으로 이익이 되는 경우도 있다. ‘임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않다’라는 점도 법 제10조의4 제2항 제3호의 주체를 임대인으로 볼 이유가 될 수 없다. 이 경우는 임차인이 스스로 영업을 포기한 경우이기 때문에 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 면제되는 상황이라고 보는 것이 맞을 것이다.

다. 임대인설은 법 제10조의4 제2항 제3호가 적용되기 위한 임대차 종료 시점의 상황을 상정하기 어렵다는 난점이 있다. 이 사건 상고심인 대법원은 임대인설에 따르더라도, ‘임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.’는 ‘고지’의 요건을 추가로 요구하는 무리한 해석을 하고 있지만 그러한 요건은 법문에 전혀 없다는 점에서, 법 해석이 아니라 사실상 법 창조에 가깝다.

라. 임대인설은 임대차 종료 시에 임대인이 법 제10조의4 제2항 제3호를 위반하였는지 판단 자체가 불가하다는 점에서도 상당한 난점이 있다. 임대차 종료 시점에 실제로 그러한 사유를 고지하였는지 여부를 불문하고 임대인이 실제로 법 제10조의4 제2항 제3호에 따라 면책되기 위해서는 ‘임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월까지 상가건물을 사용하지 않는다.’는 조건이 성취되어야 한다. 즉 임대차 종료 시점에는 법 제10조의4 제2항 제3호의 위반여부를 판단할 수 없다는 점에서 법적안정성을 해한다. 뿐만 아니라 법 제10조의4 제3항의 법문 상 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무위반으로 인한 손해배상청구권의 소멸시효기간을 ‘임대차가 종료한 날부터 3년’으로 정하고 있는데, 임대인이 임대차 종료 시점부터 1년 6개월이 경과하기 전에 임대차목적물을 영리목적으로 사용하여 비로소 손해배상청구권이 발생한 경우에도 소멸시효의 기산점을 기존의 임대차가 종료한 날을 기준으로 하여야 하는지에 대한 새로운 논란이 발생하게 된다.

 나아가, 이 사건 임대인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 아니하였는데, 대법원은 이 경우에는 법 제10조의4제2항 제3호가 적용되지 않는다고 보았다. 그런데 대법원은, ‘임대인이 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약을 상가건물철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혀 신규 임대차계약 체결이 무산된 경우에도 법 제10조의4 제2항 제3호가 적용된다.’고 판시하였다(대법원 2022. 1. 14 선고 2021다272346 판결). 그 전까지의 하급심은 대체적으로 법 제10조의4 제2항 제3호는 ‘임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것이기에 재건축을 원인으로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우에는 적용될 수 없다.’고 판시하였다. 그런데 대법원은 두 사건 모두 재건축을 원인으로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하였던 유사한 사실관계에도 불구하고 법 제10조의4 제2항 제3호의 적용여부를 달리하였다. 대법원 2021다272346 사건에서, ‘임대인은 임박한 재건축 계획을 고지하였고 이로 인해 신규임차인과의 임대차계약 체결이 결렬되었으며 실제로도 철거 및 재건축이 실행되었음’에 반하여, 이 사건은, ‘임대인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않은 점’에서만 사실관계의 차이가 있을 뿐, 모두 재건축을 원인을 임대차계약 체결이 결렬된 경우이지만, 결론은 상반된다. 하지만 그 원인이 무엇인지 분명하지 않기에 실무상으로도 상당한 혼선이 발생할 것으로 보인다. 애당초 논란이 발생된 근본이유가 대법원이 임대인설을 취하면서도 법문에 없는 고지 요건을 추가하였기 때문인바, 임차인설에 의하면 이러한 논란자체가 발생할 여지가 없었을 것이고 그러한 점에서도 임차인설이 보다 타당하다고 본다.

김용우 변호사

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