대지사용권의 성립요건

 “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제2조 제6호].

 집합건물법은 대지사용권의 정의만 규정하고 있을 뿐 성립요건에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하나, 대법원은 “집합건물의 대지사용권은 … 그 성립을 위해서는 ① 집합건물의 존재와 ② 구분소유자가 ③ 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다73090 판결 등).”라고 판시하였다.

 위 대법원 판례를 따르면, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 “권리”만 “보유”하면 성립한다. 이에 대지사용권은 구분소유자가 소유권이 아닌 지상권, 전세권, 임차권을 보유하더라도 성립하고, 분양계약 체결 등 별도의 법률행위 내지 설정행위를 필요로 하지 않는다(서울고등법원 2013. 10. 31. 선고 2012나56063 판결). 다만, 대지사용권이 성립하기 위해서는 대지에 대지사용권과 양립할 수 없는 제3자의 권리가 존재하여서는 아니 된다. 예를 들어, 토지의 소유자가 집합건물을 완성하기 전 제3자에게 토지에 대한 (담보)지상권 등을 설정해준 경우, 집합건물이 성립할 시 대지사용권은 위 (담보)지상권 등과 양립할 수 없어서 성립하지 아니한다(수원지방법원 2016. 6. 9. 선고 2015나39828 판결).

채권적 대지사용권이 인정되는지 여부

 대법원은 “대지사용권이 점유권과는 차원을 달리하는 본권(물권)에 해당한다”라고 판시하였다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결 등). 이에 구분소유자가 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 아니라 단순히 계약상 대지를 사용할 권리만 보유하고 있더라도 대지사용권이 성립하는지 여부에 관하여 의문이 있을 수 있다.

 대법원은 “대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있(다)”라고 판시하였다(대법원 2017. 12. 5. 선고, 2014다227492 판결 등). 이에 신탁계약이나 그에 따른 토지사용승낙을 통한 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있고(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결 등), 수분양자가 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었으나 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우에도 대지사용권이 성립한다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결).

대지사용권의 성립에 구분소유자의 주관적 의사가 필요한지

 앞서 살펴본 바와 같이, 대법원은 “대지사용권이 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.”라는 입장이다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다73090 판결 등). 이때 대지사용권 성립에 있어 구분소유자가 대지사용권으로 사용할 의사(주관적 요건)가 필요한지 여부가 문제된다.

 위 대법원 판시 내용 중 “다른 특별한 요건이 필요하지 않다”라는 부분을 강조하여 구분소유자의 주관적 요건이 별도로 요구되지 않는다는 견해도 있지만, 집합건물법 제2조 제6호에서 명시한 “전유부분 소유를 위하여”라는 부분이 주관적 요건을 규정한 것이라는 견해도 있다.
구분소유자의 주관적 요건이 필요한지 여부에 관하여 명시적으로 판단한 대법원 판례는 확인되지 아니하나, 광주지방법원 1996. 7. 24. 선고 94가단14624, 95가단42992 판결은 “대지지분이 어느 전유부분에 대한 대지사용권이 되기 위해서는 전유부분의 소유자가 이를 대지사용권으로 하여야 하고(즉, 전유부분의 소유자가 대지사용권으로 할 의사로 대지지분을 소유해야 하므로 전유부분과 대지지분의 소유자가 일단 동일인에게 귀속되어야 한다)…”라고 판시하며, 대지사용권이 성립하기 위해서는 구분소유자의 주관적 의사가 필요하다고 보았다.

대지사용권의 성립 시기

 집합건물의 전유부분의 소유권을 취득하였으나 대지사용권이 없는 구분소유자가 사후적으로 대지에 대한 소유권 또는 사용권을 취득한 경우에는 대지에 대한 소유권 또는 사용권을 취득한 때에 대지사용권이 성립하고 (대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다73090 판결), 토지에 대한 사용권만 가진 자가 사후적으로 집합건물의 전유부분의 소유권을 취득한 경우 전유부분의 소유권을 취득한 때 대지사용권이 성립한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다6107 판결). 대지사용권은 부동산등기법상 대지권 등기 여부와 관계없이 성립하므로, 대지권 등기 시에 대지사용권의 성립하는 것이 아니다.

대지사용권의 소멸

 대지사용권은 토지 위 집합건물이 소실되거나, 구분소유자가 토지지에 대한 권리를 상실한 경우 소멸한다. 채권적 대지사용권은 구분소유자에게 사용권을 부여한 원인계약(예를 들어 신탁계약, 분양계약 등)의 효력이 상실된 때 소멸한다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결).

 한편, 대지사용권이 성립하기 전, 대지에 대하여 설정된 근저당권이 실행되어 대지의 소유권이 전유부분과 분리되어 처분된 경우 대지사용권은 소멸한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등 참조). 이때 대지의 소유권을 취득한 자는 특별한 사정이 없는 이상 구분소유자에 대해 전유부분의 철거를 구할 수 있고, 이와 별도로 집합건물법 제7조에 따라 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수도 있다(대법원 1996. 11. 29. 선고 95다40465 판결 참조).

배상현 변호사