대지사용권의 분리처분금지 원칙

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약이나 규약에 상응한 공정증서로써 달리 정함이 없는 한, 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2, 3, 4항). 이에 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).

 다만 집합건물법 제20조 제2항은 구분소유자가 자신의 의사로 전유부분과 대지사용권을 분리처분하는 것을 금지하는 것이므로, 구분소유자의 의사에 기하지 않고 대지사용권 발생의 원인이 된 계약에 따라 대지사용권이 소멸한 경우 이를 위 조항에서 금지하는 대지사용권의 분리처분에 해당한다고 볼 수 없고, 집합건물의 부지가 되는 토지의 소유자로서 구분소유자 아닌 자가 위 토지를 처분하였다고 하여 위 조항에 위배된다고 볼 수도 없다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결).

전유부분에 대한 압류, (근)저당권의 효력이 대지사용권에도 미치는지

 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미친다(집합건물법 제20조 제1항, 제2항). 또한 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력도 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미친다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결). 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결). 그러나 규약이나 공정증서에 대지사용권과 전유부분 및 공용부분을 분리처분이 가능하도록 하는 규약이나 공정증서가 있다면 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니한다고 할 것이다(대법원 1997. 6. 10. 선고 97마814 결정).

대지사용권이 된 토지에 대한 압류, 근저당권의 효력

 상기한 바와 같이, 대법원은 ‘집합건물법 제20조 제2항은 구분소유자가 자신의 의사로 전유부분과 대지사용권을 분리처분하는 것을 금지하는 것이므로, 구분소유자의 의사에 기하지 않고 대지사용권이 소멸한 경우 위 조항에 위배한다고 볼 수 없다’는 입장이다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결). 이에 대지사용권이 된 토지에 대하여 압류, 근저당권이 설정되어 경매가 실행된 경우, 이는 구분소유자의 의사가 아니라 채권자의 권리행사 또는 의사에 기한 것이므로 분리처분 금지원칙에 위반되지 않는 것이 아닐까 하는 의문이 들 수 있다. 그런데 대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, … 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다”라고 판시하며, 대지사용권이 된 토지에 대한 압류 및 근저당권은 무효라고 판단하였다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결). 더 나아가 대법원은 전유부분의 소유자가 대지사용권의 대상이 되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 하지 못하고 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 경우에도, ‘위 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분의 결과를 낳게 되어 효력이 없다’고 판단하였다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결). 그러나 위와 같은 대법원 판례는 대지사용권이 성립 이후 대지(또는 소유권이전등기청구권)에 설정된 압류 및 (근)저당권에 관한 사안에 적용된다. 이에 대지사용권이 성립하기 전 대지에 대하여 설정된 근저당권이 실행되어 경매절차를 통해 대지의 소유권이 전유부분과 분리되어 처분된 경우 분리처분금지 원칙에 위반되지 않고, 대지사용권은 소멸한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등 참조).

대지권의 등기와 분리처분금지 원칙의 관계

 간혹 집합건물법의 대지사용권과 부동산등기법의 대지권을 동일한 것으로 설명하는 경우가 있으나, 이는 정확한 설명은 아닌 것으로 보인다. 대지권이라 함은 “대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것(부동산등기법 제40조 제3항)”을 의미하고, 대지권과 대지사용권은 별개의 개념이다. 대지사용권은 대지권보다 넓은 개념이고, 대지권은 대지사용권에 포함된다고 할 것이나, 대지사용권은 반드시 대지권이 되는 것은 아니다.

 집합건물법 제20조 제1항이 적용되는 시기는 대지권 등기 여부와 관계없이 대지사용권이 성립한 때부터이다. 이에 대지권 등기가 되지 아니하였다고 하더라도 규약이나 규약에 상응한 공정증서로써 달리 정함이 없는 한, 대지사용권이 성립하였다면 전유부분과 대지사용권은 분리하여 처분할 수 없다. 다만 대지권 등기가 이루어지지 아니한 경우, 대항력이 인정되지 아니하여 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항할 수 없다(집합건물법 제20조 제3항).

배상현 변호사