임대차계약에서 정한 임차인은 아니지만, 그와 동거하는 사람이 있다면 임대인은 그 동거인에게 차임채권 또는 차임 상당의 부당이득반환채권을 행사할 수 있을까요?

차임 채권

 임대인은 임차인의 동거인을 상대로 임대차계약 기간 중 발생한 차임을 청구할 수는 없습니다. 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없기 때문입니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 등 참조).

차임 상당의 부당이득반환채권

가. 그러나 임대차계약이 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인은 공동점유자로서 임차인과 함께 임대물을 사용 · 수익한 동거인을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있습니다(2017. 9. 7. 선고 2014다82002 판결 등 참조). 실무에서는 임차인의 동거인이 점유 자체를 부인하거나 임차인의 점유보조자(민법 제195조)에 불과하다고 주장하는 경우가 많습니다.

나. 동거인이 점유 사실 자체를 부인하는 경우 동거인이 공동점유자라는 사실은, 동거인의 전입신고 및 전출신고 내역, 승차 역과 하차 역이 기록된 교통카드 이용 내역, 동거인을 수신인으로 하여 임대물에 배송된 우편물 · 택배 배송 내역, 임대물의 면적, 임차인과 동거인의 관계(부부, 자녀, 공동사업자 등) 등을 통해 증명합니다.

다. 동거인이 자신은 임차인의 점유보조자에 불과하다고 주장하는 경우, 임차인과 동거인의 관계, 동거인이 임대물을 점유하는 이유 등 제반사정을 종합하여 동거인이 공동점유자인지, 임차인의 점유보조자인지를 판단합니다.

 예를 들면, 대법원은 “부부관계는 일방이 타방의 지시를 받는 명령 · 복종의 관계가 아니라 평등한 관계이므로 부부가 공동의 주거지에서 혼인생활을 하는 경우 그 점유는 특별한 사정이 없는 한 공동점유로 보아야지 일방이 타방에 대한 점유보조자에 불과하다고 볼 수는 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456, 16463 참조)”라고 판단하였습니다.

 이에 따르면 동거하는 부부 중 1인만 임차인인 경우에도, 임대인은 임차인이 아닌 자에 대해서도 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다(서울남부지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020나59633 판결).

 동거인이 점유보조자가 아니라 공동점유자라고 인정한 하급심 법원의 판례를 소개하겠습니다.

● 서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2014가단5345973 판결
임차인의 성년 자녀로서 임대목적물에 전입신고한 피고가 임대목적물의 공동점유자임을 인정하여, 임차인과 피고는 공동하여 임대인인 원고에 대하여 당해 임대차계약 종료 후 발생한 부당이득반환의무를 부담한다고 판단한 사례.

● 서울남부지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020나59633 판결
임차인과 부부로서 임대목적물에 거주하는 피고는 임대목적물의 공동점유자이므로, 그들은 공동하여 임대인인 원고에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다고 판단한 사례.

● 부산지방법원 2020. 9. 2. 선고 2019나65702 판결
아버지가 임차한 임대목적물에서 사업자등록 명의자로 영업하는 피고는 공동점유자로서 임대인인 원고에 대한 부당이득반환의무를 부담한다고 판단한 사례.

보론

 임대차계약 종료 후 임차인을 상대로 제기한 인도소송에서 승소하였음에도 불구하고, 그 판결의 집행과정에서 동거인이 공동점유권을 주장하여 인도집행이 불능되는 경우가 있습니다. 이러한 상황을 방지하려면, 임대차계약서상 임차인뿐만 아니라 동거인도 인도소송의 공동피고로 삼아 소송을 진행하여 그 동거인이 공동점유자인지 점유보조자에 불과한지에 대한 법원의 판단을 받는 것이 좋습니다.

결어

 ‘공동점유자에게 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있다’는 법리는 너무 쉽고 당연해 보입니다. 그러나 실무에서는 임차인과 동거하는 가족 등이 임대물의 공동점유자일 수도 있다는 점은 간과하고 임차인만을 상대로 인도청구, 차임청구, 부당이득반환청구 등 소송을 진행한 사례를 어렵지 않게 목격할 수 있습니다.

 임대인의 의뢰를 받아 임차인을 상대로 소송을 제기하는 경우에는 임차인 외에 임대물에서 거주하는 사람이 있는지, 그를 임차인의 점유보조자가 아니라 공동점유자라고 볼 수 있는지를 반드시 검토할 필요가 있습니다.

송심근 변호사 ● 법무법인 맑음