사안과 쟁점

 본 사안은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 ‘임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’의 내용으로 2020. 7. 31.부터 시행됐다. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 반면, 임대인은 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’ 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 하급심 판례에 의하면 위와 같은 실거주 사유는 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 상황에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어 이를 제한 없이 인정한다면, 설령 사후적인 손해배상의무 규정이 있다고 하더라도 갱신거절이 남용되어 사실상 임차인 측 계약 갱신요구권의 의미가 없어질 우려가 있다고 판단한다. 아래에서 살펴볼 하급심 판결례들은 임대인의 갱신거절을 위한 실거주 요건을 엄격하게 해석하고 있어 어떤 경우에 유효한 실거주를 이유로 한 해지인지가 쟁점이며 하급심 판결례의 문제점은 무엇인지 살펴본다

하급심 판결 요지

 하급심 판결례의 기준은, 주거권 강화를 위한 개정 주택임대차보호법의 입법 취지를 고려하여, 적어도 임대인이 계약기간 중 임차인에게 임대차기간 종료 이후 임대인이 목적 주택에 거주할 예정이 아니라는 신뢰가 형성된 경우와 같이 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 임차인에게 그러한 신뢰와 달리 실제 거주할 예정이라고만 하면 언제든지 계약갱신을 거절할 수 있다고 보기는 어렵다고 판단했다.

 구체적인 판결을 살펴본다.

① 서울남부지방법원 2020가단283343 건물명도사건은 원고가 주로 외국에서 생활하던 중 국내 소유하고 있던 아파트는 임대를 주었다. 임대차계약만료일에 이르러 임차인은 갱신요구권을 행사하자 임대인은 국내 학술 연구를 목적으로 국내 귀국할 예정이므로 실거주를 이유로 해지통보를 한 사안이다.

 서울남부지방법원의 1심 법원의 판단은 다음과 같은 이유로 건물인도를 구하는 원고청구를 기각했다. ‘원고는 피고로부터 갱신청구를 받기 전까지는 실거주임을 이유로 해지를 요청한 적이 없다’는 것과 원고 부부의 지위와 직업, 국내외 활동의 내용 및 성격 등 원고가 주장하는 사정을 고려하더라도 법이 보호하는 사유가 있다고 보기 어렵다는 이유다.

② 수원지방법원 2020가단569230 건물인도사건은 임대인(매도인)이 매도 당시 매수인의 실거주목적임을 세입자에게 통보한 사건이다. 그러자 세입자는 다른 이사갈 집을 알아보겠다고 했다. 이에 매수를 한 소유자는 실거주를 이유로 해지통보를 하자, 세입자는 기존 입장을 변경하여 다시 갱신요구권 행사 가능기간 내에 있음을 주장하면서 갱신요구권을 행사한 사안이다.

 실거주를 이유로 건물인도를 청구한 사건에서 1심 법원은 원고청구를 기각했다. 법원의 판단은 ‘피고(세입자)가 갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 인지하고도 계약만료일에 퇴거하기로 상대방과 합의하여 원고들에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다’, ‘또한 갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전약정은 임차인에게 불리한 약정으로 주임법 제10조에 의해 효력이 없다’고 했다.

 갱신요구권은 형성권이며, 갱신요구권을 행사할 당시 소유자(양도인)을 기준으로 갱신거절 사유가 있어야 한다는 논거다.

 이러한 원심 결론에 대해서 최근 대법원 판례는 원심을 변경하는 판결을 냈다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 임대인은 갱신거절을 행사할 수 있는 기간 이내라면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임차인의 갱신요구권 행사 후에도 8호 사유를 들어 갱신거절권을 주장할 수 있다. 갱신거절권을 행사하는 실거주의 사유(8호)가 ‘임대인’을 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만으로 제한 해석하기 어렵다. 위 기간 내에 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적주택에 실제 거주하려는 경우에도 자유롭게 8호 사유를 주장할 수 있다는 이유다.

③ 서울동부지방법원 2021가단131712 건물명도사건은 계약만료일이 다가오자, 세입자에게 5% 증액 요청을 했다. 그러나 세입자는 이를 거부했고, 이에 실거주를 이유로 해지통보를 한 사안이다.

 역시 같은 이유로 실거주를 이유로 해지통보를 한 뒤 건물인도소송을 청구한 사건에서 1심법원은 원고청구를 기각했다. 그 이유는 원고가 과거 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사가 없음을 확인해 주었고, 세입자가 임대인에게 실거주 의사가 없으면서 왜 거짓말을 했냐는 항의에 대해 ‘잘못했고 사과한다’라고 답변 한 점, 원고의 태도 변화는 피고의 갱신요구권의 행사를 저지하기 위해 내세운 것으로 보이는 점이 그 논거다.

④ 서울동부지방법원 2021가단150515 건물명도사건은 계약만료일 전 임차인에게 갱신 여부를 확인하기 위해 세입자에게 계약 연장 여부에 대해 그 의사를 물어보았다. 그러자 세입자는 갱신청구권을 행사하겠다고 통보했고, 이에 임대인은 이 사건 아파트에 거주할 계획임을 밝히며 갱신을 거절했다.

 1심 법원의 판단은 실거주를 이유로 해지통보 후 건물인도를 구하는 원고청구에 대해 승소판결을 내렸다. 그 이유는 원고가 갱신거절을 할 무렵에 이 사건 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다거나 원고의 갱신거절이 임대인의 갱신거절을 할 권리를 악용한 것이라거나 허위의 갱신거절이라고 볼 만한 아무런 증거가 없다. 원고도 임차인으로 거주하고 있었던 점에 비추어 원고가 피고와 차임 인상 등 갱신되는 계약의 조건에 대해 협의하였다는 사정만으로 원고에게 당초 이 사건 아파트에서 실거주할 의사가 없었다고 볼 수 없다.

판례 평석

 하급심 판단에 비추어 본 임대인 측 실거주 목적 해지 사유의 정당성 요건을 살펴보면, 임대인의 실거주 목적의 해지통보요건은 법문 그대로 단순하게 실거주를 예정하기만 하면, 언제나 유효한 해지통보가 되지는 않는다.

  법원에서는 실제 거주 목적의 해지통보가 유효하기 위해서는 다음과 같은 조건을 요구한다. ‘임차인에게 임대차기간 만료 후 임대인이 목적 주택에 거주할 예정이 아니라는 신뢰가 형성된 경우와 같이 특별한 사정’이 존재하지 않아야 할 것인데, 이 내용을 더 구체화하면 다음과 같다.

① 임차인이 갱신요구권을 행사하기 이전 과거에 임대인이 목적물 매매를 목적으로 임차인에게 퇴거요청을 했던 사정이 있는 경우 ② 임차인이 갱신요구권을 행사하자 비로소 실거주를 이유로 한 해지통지를 하는 경우 ③ 나아가 임대인의 지위와 직업, 국내외 활동의 내용 및 성격 등 내용이 외국에서 주로 활동했던 사정이 있는 경우 ④ 원고가 요청하는 차임 인상을 피고가 받아들이지 않았던 사정 등 증액 관련 협상에 실패한 결과 피고의 계약갱신요구권의 행사를 저지하기 위해서 실거주 목적의 해지 사유를 내세운 것으로 보이는 사정이 있는 경우 이와 같은 사정이 있었던 임대인의 경우라면, 실제 거주 목적의 해지통보를 한 뒤 인도소송을 하더라도 패소할 가능성이 많다는 결론에 이른다.

 법이 보장하는 실제 거주 목적의 해지통보라 함은 장래 일어날 임대인 측의 주관적인 사유이다. 그럼에도 현행 하급심법원의 해석에 따르면 임차인의 주거권 강화를 보호하기 위한 입법취지를 강조하여 지나치게 임차인의 갱신요구권을 보호해 주려는 경향이 강하다. 임대인은 장래 실거주이기만 하면 이를 이유로 한 해지통보는 보호를 받아야 하는 것이다. 입법자들도 이를 예정하고 임대인이 실거주 목적의 해지통보를 해 놓고도 이를 위반하여 장래 실거주를 하지 않았을 경우에는 임대인이 손해배상책임을 지도록 하는 내용으로 법이 규정된 점을 감안하면 더욱 법의 명시한 내용 이외에 확대해석은 또 다른 혼란을 가져올 수 있다.

엄정숙 변호사